Adam 作为一个在北京生活了30多年的外地人，再加上自己在房地产行业近20年的工作经历，结合着网上一些专业人士的文章，本人对北京房屋市场的发展变迁进行了梳理，简要如下:
一、1980年以前 大杂院、简子楼，福利分房
大杂院就是以前所谓的“四合院”，一个院子里可以同时住几户甚至十几户人家。院子里本来空间就有限，又被摆满了生活杂物，再加上私自搭建的构筑物，除了用来走人的过道外，就连人站立的地方都没有。每户家里没有厕所，院子里也没有，上厕所要跑去外面的公厕。没有集中供暖，每家冬季取暖就煤球炉，后来改烧蜂窝煤。没有常开的菜市场，也没有现如今品种丰富、可以随时买到的蔬菜。每年冬天，家家户户都会屯积两大必备生活物资：煤球（蜂窝煤）和大白菜。冬季的大杂院里必有的，也是最显眼的东西就是这两样。
筒子楼。简子楼就是一栋栋像火柴盒式的立方体建筑，一般在三至五层高，也有的最高到七层，没有电梯。这些楼基本上都是在上世纪五、六十年代的工厂、学校等单位为解决职工住房紧张问题而建的。简子楼中间是一条长长的走廊，走廊两侧排列着一个个房间，大部分是单间，也有少数的套间（给单位的领导或人才住的）。每层的相同位置设置成公用厕所，也有的是隔一层设置有厕所。做饭有的是集中在某一个大的单间，更多的就是每家在楼道里、自家的门前搭灶做饭。如果大家同时做饭，还真是热闹。大家可以边做饭，边唠家常，也很方便现场交流厨艺。
福利分房是北京市上世纪八十年代初期的产物。在计划经济时期，住宅只是作为一种社会福利产品进行分配，并不具备房地产业（商品房）的基本特征;当时，北京市政府提出城市建设综合开发，成立了北京市的统一建设办公室，坚持一切都要统一——统一规划、统一建设、统一管理、统一分配，不允许单独建房，也不允许房屋买卖。单身人员一般跟父母住在一起，两辈人蜗在几平米的小房子里，中间拉个帘，象征性地隔离一下。父母不在北京或者父母的房子住不下的，大都住在单位的集体宿舍里。年轻人结婚想要房子只能找单位，排队等候分房。但是僧多粥少，还要论资排辈，很多人都不能及时分得房子，也有人一直到最后都没能分得住房。当时能分到房子住的人，虽然面积不大，但其幸福感那是丝毫不逊色于现在买了别墅的家庭。
二、1980年——1999年 房屋商品化
上世纪80年代是中国房地产业的萌芽起步时期，住房逐渐地开始成为商品。1980年，邓小平站在北京前三门的楼上提出“住房要进行商品化”，房子被定义为商品。1987年，深圳进行了中国改革开放首次的土地公开拍卖，房地产业开始进入商业化时代。至1989年底，全国城镇共完成住宅建设投资331亿元，住宅竣工面积超过1亿平方米;
上世纪90年代是中国房地产业的膨胀整顿时期，著名的“百万大军下海南” 事件就发生在这一时期。1991年国务院进行了24省份的房改，房地产进入起飞阶段。从1992年—1996年短短4年时间，中国房地产的投资建设高速膨胀，全国很多地区出现了严重的房地产投机现象，造就了当年的“房地产泡沫”，以至于十几年后的今天，有些地区仍旧矗立着当年房地产井喷时留下的“烂尾楼”。
1993年下半年国家出台了地产的首个调控政策，一共16条的整顿措施使海南房地热度由火热瞬间降为冰凉。海南房地产泡沫破裂，海口90%以上地产公司倒闭破产。全省剩下600多栋“烂尾楼“160万平方米，积压资金800多亿，留下400多亿的银行坏账。
调控政策牵一发而动全身，全国房地产价格纷纷大跌。房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制，经济由热转冷。
三、上世纪90年代末至今 福利分房成为历史，按揭买房成为主流
1997年亚洲金融危机爆发。低迷的房地产市场雪上加霜，濒临崩溃。第二年政府开始救市，宣布停止福利分房。1998年，厨务院下发《关于进一步深化城备住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告福利分房彻底被废除。一个时代就此结束。同年，中国人民银行出合《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房，安排了1000亿的贷款指导性计划。房地产市场迅速发展。2004房地产高歌猛进，房价一再高涨。2001年北京申奥成功，中国加入WTO，北京房价涨幅更加迅猛，第一季度涨幅97.3%。8月，第一支来自温州的火车炒房团来到北京，共有134人，创下了过亿元成交额。2002年，土地“招拍挂“制度开始施行，政府对房地产市场全面整顿，但挡不住房价上涨。2003年非典爆发，国民经济下滑。为保经济增长，政府鼓励房地产发展，扩大内需，房价继续上涨。房地产业正式成为国民经济支柱产业。在此期间，还有北京城区内的出现了拆迁大潮，造就了众多的“暴发户”，也出现了不少的“钉子户”，对“强拆”的争议也出现在此一时期。2004年-2007年，政府实行了一系列房地产调控措施，仍然抑制不住房价涨涨涨的趋势。2004年土地“招拍挂“制度全面实施，央行9年来首次加息,2005年央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率：二手房交易开始征收营业税,2006年央行再次上调利率，外资银行进入个人房贷领域。2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布，自2007年10月1日起施行。同年央行4次加息。4年之间，北京房价平均每年上涨20%左右，商品房预售均价从2005年的6776元/平米、2006年的8050元/平米，涨到2007年突破方元，平均12436.2元/平米。2008年金融危机终于让疾驰的房价上涨列车短暂停了下来，加上当时北京在举办奥运会，一些企业和建筑工程临时停工，房地产市场非常萧条，很多项目冷清得无人问津。金融危机后，政府开始第二次教市，2009年，房价止跌回升，行情大涨，全国房价全年增长率达到23%左右，远洋沁山水迅速回升到13000/平米。2010年，北京等高房价城市开始限购。贷教和察基准利案上浮，一套房首付不低于60%，暂停三套以上贷款，全国房价应声下跌。2011年，北京出台政策，要求外地入必须连续五年社保或纳税，才有北京购房资格。很多人被迫把买房时间延后，也开始重视社保。2015年官方确定通州要建成副中心，通州房价从2006年的均价4500涨到2.5-3万。然而通州房价火箭式的上涨很快引来了政策调控。2015年8月通州出台最严调控攻策，非京籍人员在通州购房除满足北京购房资格外，还需最近3年社保/纳税在通州缴纳。北京户籍二套也要满足落户通州三年及三年社保或纳税。两年后北京迎来最严调控。2017年317新政出台，认房又认贷，非京籍社保和纳税要求也变成必须是“连续5年”。房价暴跌15%，甚至有的小这跌幅超过20%。燕郊、北三县也开始了年社保纳税要求，疯涨的房价终于停止，一路直下，下跌30-40%。
四、2017年至今 房地产市场冷静期
中国共产党第十九次全国代表大会（简称中共十九大）于2017年10月18日至10月24日在北京召开。会议提出，房子是用来住的，不是用来炒的。接着就是长达近3年的调整期。尽管期间有几个小幅回暖，但整体市场还是冷的。2020年起的三年“新冠疫情”也给房地产业浇了一盆冷水，北京的商品房市场几乎处于冷冻状态，但新房的价格仍未见明显回落，个别的二手房出现上涨，租房市场上涨更加明显。2022年，党的二十大继续执行“房住不炒”的房地产政策。2023年，疫情管控放开后，房地产市场也没有出现有些人期望的“暴涨”，似乎购房人都已经变得非常理性。与此构成明显对比的是，政府鼓励人们积极消费，包括减少商品房限购措施、银行配合减息鼓励消费贷款，但老百姓的存款热情却万分高涨。最新的消息，北上深成为全国人均银行存款最多的三个地区，人均存款超过27万元。而楼市则在这样的背景下继续不温不火。
