Lisa 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
请问世纪城远大园当年开盘的时候多少钱？还有旁边的上河村多少钱？我只是想参考一下这些年的升值，砍价的时候也能当个说法。另外据说上河村是部队用地，对小区有影响吗？
回答：
1、世纪城最开始5000左右，一直到2006年之前都没超过6000块钱。上河村就贵多了，大概开盘就接近7000了，一直比世纪城贵出15%左右吧。
2、不过这都没什么参考价值，20年前的事儿了，完全没可比性，砍价也没人接受。
3、是不是部队用地我不知道，应该不是，否则就没那么多的拆迁了。不过老板应该当过兵，出身还是根儿正苗红的四野子弟。据说父辈是林帅嫡系，后来那架三叉戟的残骸就被这老板买了，前些年供在西山某会所里。
对小区没影响，甭说只是老板有部队背景了，就算是军产小区只要能上市交易也无所谓，正常办手续而已。
仅供参考。
二
提问：
来北京创业十年但没买房，虽然也赚了点钱但真心没有买房赚的多。今年是觉得经济不好把生意给转了，现在有全部家当400多万，打算留下100多的本钱，然后用300万来交首付。可是看今年这房价行情也不好，所以很纠结，存银行也没多少利息。所以想问问如果是您会怎么办。如果买房的话买在哪里合适。
回答：
1、如果是我就先确定将来在哪儿生活呗，如果在北京就大小买一套，如果回老家或其他城市就到时候再说。房子是用来住的，反正我会在哪儿生活就买哪儿的，这才能定居嘛。
2、房价行情不好。十多年来不大多数都是这样儿吗，上涨的年份没几个。真正行情好的就是2006、2009和2016，其他的都谈不上多好，2003、2005、2007、2013、2015都只能算微涨，其他的年份都或是横盘或是下跌，占了三分之二的时间。这看自己的判断吧，但一般不建议追涨杀跌，做生意还是看趋势和周期更重要。
3、存银行也看自己的偏好，我家也存着一些呢，稳妥。黄金也买了点儿，万一遇到乱世能换馒头吃。
4、如果买房还是先说总预算吧，300是首付，还得看什么贷款资格准备贷多少呢。这还是先自己定吧，我不鼓吹买房。
仅供参考。
三
提问：
我刚有资格但是钱少，80w，月入1.8万稳定，有公积金，想贷款买个能自住的小房就行。现在同事推荐的是商住两用的，说可以改成复式提升面积。我知道这种房升值不好，但我也想了，如果政策放开，比如只要能贷款就行，是不是现在就等于是抄底了？
回答：
1、抄底，理论上当然是这样了，只要各方面因素都配合就能成功。但是很多时候是未必配合啊，比如政府要一直坚持政策甚至还逐步收紧怎么办？
2、这里面有个悖论的问题不好解释。就是政府如果放开政策就能促进公寓的销量，价格也会上涨，来买这种产品的人就会增多。但同时影响的就是住宅市场的销量和价格，而且更严重的是影响到土地市场，有既好卖又利润高的商办用地，谁还买价格高的住宅用地啊。
那最终结果就是政府的土地出让金收入会减少，少赚钱了。同时还减少的是税收，因为本来商业用地是要用来让买家用户办商业交税的，都改成公寓也就没人交税了。
那这政府图什么啊？推出个政策只是让开发商和买公寓的赚钱了，自己的收入减少了，同时因为影响的住宅市场的价格还得挨业主们的骂，两头儿不讨好的图什么呢？
3、所以只能说这种抄底的想法只是有可能吧，在某阶段有可能放宽些，长期看不太可能，政府犯不上为难自己。
仅供参考。
四
提问：
我的情况是：先生在永泰庄工作，我在国贸。目前住在朱辛庄80多平小两居。按重要程度排序需求：面积改善三居️通勤改善️有车位。预算：置换的话总价1000万以内或者直接买二套700万左右。
方案一，直接买二套：目前看了西三旗的森林大第和回龙观的流星花园三区。前者位置好但无电梯，后者反之。单看这两个小区，您觉得哪个更值得买。方案二，置换：观林园顶层110平、观澳园120平、新房紫金书院150平、二手紫金新干线二期146平。不知哪个更值得买。
回答：
1、既然是改善那就置换吧，一步到位，要不然过几年弄不好还得折腾一次，那就浪费了税费了，不划算。
2、森林大第的位置好吗？典型的两区甚至三区交界，一般都谈不上多好，否则也不会这价格走势，不是太好逆转。自住为主吧，各有所长，只是这些年的升值方面在这些小区里排最后。
流星花园没什么特殊的，普通小区，各方面都中等，典型的自住+保值，占不着便宜也肯定不吃亏。
3、如果能一次到位就尽量吧，这俩方案不太好比，小区都差着级别呢。从投资角度肯定是几个园都更好，完全不弱于朝阳热门板块，只是不太出名而已。新干线也不弱，就是新房我不熟，价格都没记住，这咨询渠道商或中介吧，他们更熟悉。
4、总之在不考虑是否置换的情况下，要是我就首选几个园了，然后次选紫金的。只是顶层的考虑好，未必影响保值，但流动性稍弱。
仅供参考。
五
提问：
两年前咨询您得到您详尽的答复，再一次表示感谢！女儿的单位还是没有搬迁，现在又着手给女儿在单位刘家窑附近看房，首付150万左右，月供1万元左右。基本要求是靠近地铁，小两居，带电梯，排除1楼、6楼，房龄1998年后，朝向在可接受的范围，主要是以通勤方便和宜居为主。
现在看了石榴园南里60多平的小两居，基本符合自己刚需上车的要求，只是两梯十八户比较乱。还有看了石榴园北里、宋家庄家园。由于我们是外地人，对北京不熟悉，麻烦您在百忙之中帮我着重分析一下，再次打扰您，不胜感谢！另外章哥有什么好的推荐吗？
回答：
1、通勤和宜居为主，那这外人不好建议啊，都是得看自己的感受了，没有统一标准。我一般只能从投资保值角度分析，自住为主的还是凭喜好选吧。
2、石榴园和宋家庄就是普通小区，自住挺好的，经济实惠。将来在周边板块置换同等房产的话也不吃亏，都是同涨同跌。只是如果换到其他更强势板块的话或许弱一些，南三北五，不是太好改变。
3、其他真的没什么可分析的，自住角度就是看自己喜欢。我也没房源推荐，这还是找当地中介吧。
仅供参考。
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