winter 北京的房产政策是很坚定的：“房住不炒”，多地已宽松，但北京政策没变动，也不会轻易宽松，一但放松，房价不可控制。经济环境的确低迷，可是去建委交税大厅，用客户的一句话是：“以为这种经济不行没什么人买房，原来是我自己经济不行，勉强凑够才上车”
认房又认贷的确误伤很多在外地有房贷记录的买房者，外地有房贷记录在北京买算二套，审核标准看征信，如果征信上体现了有房贷记录，不管中国哪里的房子有房贷记录再在北京买房贷款就算二套
目前北京楼市分化，强者恒强，弱者更弱，资金都往好的房子上堆积，6-8成的首付还是挡住了很多改善和刚需，，一般家庭哪有那么多资金，家里没矿，靠攒钱得猴年马月，孩子上学也等不了。
买二套主要涉及的核心利益如下3点：俗称“三高”
①首付比例高，二套普通住宅6成首付，非普通住宅8成首付
②税高，二套契税3%;非普的增值税5.5%，如果全款买可以按照最低指导价格纳税。
③按揭利率高，北京目前按揭房贷利率
首套 4.3+55基点=4.85%
二套 4.3+105基点=5.35%
经营贷利率：3.5%左右
如何破解以上问题？
张女士看上西城一套价值1000万的房子，为孩子上学做准备，手上有400万不够首付，虽然家庭收入大几十万，但是等攒够首付钱再买房孩子上学耽误了，后来采用垫资全款买再抵押的方式，垫了600万加上手里的400，全款买了再做的抵押贷归上垫资的资金。
凑全款方式如下：
①垫资法：手上有3-4成首付，其他资方垫资，此种方式前些年就有，也很成熟，只是去年和前面能做新房本的银行少，今年银行宽松很多人用此办法
②纯信用贷：上班族，公积金各缴1000以上，一个人可贷150万以上,夫妻300.
③抵押其他房变现：由于存量房产处在上涨初期，不宜卖出，用首套、用父母房产（年龄70）做抵押变现
全款买房优势
①用三成买到了二套
②可以省一大部分税，可最低指导价网签
③抵押经营贷利率低于按揭（1.5-2）%左右/年，省利息
④全款买房对于卖家回款快，好议价，房款得到优惠
全款买房再抵押方式已经不是什么新鲜事，今年做的多是因为银行的相关证册宽松，利率低，其他相关部们也支持房地产市场，所以此种方式才可顺利进行，同时这样做前期也要让专业的人员做好贷前各项排查，做到万无一失
Tips—
招商，建行app查一下征信，征信良好，大于90天逾期不可做。
有诉讼不能做，提前了解好新房本的抵押产品，两个以上产品做方案。
