Eric 接前两篇，介绍了购买二手房前的准备及实地看房注意事项。本期将详细介绍买二手房最后一步签约环节的重点事项。
当然，在签约前也一定要做功课，要不很容易被中介带节奏，迷迷糊糊的把定金和买卖合同签了，出现问题后，再后悔就比较困难了，也存在一定的违约风险。因此，在正式签约前，你需要做好如下准备：
1.【知流程】了解买二手房从定金合同签约，到交房期间的全部流程，以及各环节所需要的时间。
2.【交房预期】明确自己想在什么时候可以真正成为房子的主人。
3.【准备购房款】购房成本（定金、首付款）、契税，土地出让金、网签价、成交价分别是多少。
4.【收入证明】预估贷款金额，收入证明内容和体现的收入金额要提前和银行以及公司确认。
5.【中介费砍价】在签署定金合同前确认好中介费，在签约中，继续砍价。
接下来，我们逐条详细介绍。
一、购房全流程
我接触到的是满五唯一的北京二手房，全流程如下：
核实清楚房屋性质→签订定金合同→缴纳定金（一般签署定金合同当天缴纳）→签订购房合同（一般是在定金合同签署后3-10天签订）→网签（网上办理）→面签（买卖双方带证件去银行申请贷款）→银行出具批贷函 →缴纳首付款→ 缴税过户 →中介用房本去银行抵押→银行将尾款支付业主（一般2周到1个月）→交房→成功入住！
在这个流程里，重点关注核实房屋性质、签订买卖合同的时间！
1.房屋性质（户口、产权、户主身份核验、租期核实）
要在和业主洽谈当天必须明确好（一般中介会把买卖双方分屋子安排谈判，中介从中斡旋）。这个是启动后面所有流程的先决必要条件。
1）查户口：
如果有户口，何时迁出。建议这个户口问题越早迁出越好。我的建议是能在缴税过户后1周迁出就别拖到1个月。中介一般会把这个户口迁出时间写3-6个月，有户口在，你的户口是无法迁入的，而且也会影响小孩上学、房屋二次买卖等问题。
2）查产权：
是否有抵押或查封，现场让中介查询。这个结果联网查询很快就会有结果。
3）查身份：
明确今天来和你进行买卖的人是否是业主或是还是房屋共有产权人，如果是共有产权需要提供相应委托书或是所有共有产权人一并过来与你洽谈。
4）查出租：
如果是房子在出租，需要提前和中介沟通，让业主带上租房合同，了解房屋出租期限。
在完成以上几点的核查以及具体户口迁出、租期到期时间等，才能进行后面的定金合同签署。并要求中介在定金合同备注处将以上房屋性质的核查结果记录说明。
2.买卖合同签署时间
在签署定金合同中，会有相关条款说明完成定金签署合同后多久要签署买卖合同。这个一定要注意！一定要注意！一定要注意！中介会把这个时间写的很近，甚至是希望你当天就把定金以及买卖合同都签署了！
当然，对购房者是不利的，因为买卖合同涉及7-8个附件。总共能有大几十页的内容。里面的关系、逻辑需要花费时间琢磨和理解。
当然最重要的是买卖合同是中介现场填写完整必要信息出具的，里面有的内容如：何时户口迁出，何时交税，何时过户，具体物业保障金和户口保证金是多少等等都是按照中介的想法写的，可能不完全按照购房者的想法填写。如果在签订前，没想明白或是有遗漏，最后完成买卖合同签署后在反悔，对购房者非常被动！
因此，非常建议，让中介拉开定金与买卖合同签署的时间，并且提前把买卖合同电子版发出来，全面研究下。并且尽量安排在周六日签署，因为签署买卖合同很耗时费力，中间需要反复洽谈和斡旋的点很多。至少需要2-3个小时时间。如果平常下班再去签署，估计要谈到11-12点了，影响休息。
二、交房预期
这点其实了解全流程可以同步思考，即在了解购房全流程所需的时间后，就可以预估出来交房日期。一般整个交房周期在1-2个月的时间。
三、准备购房款
根据这个交房日期，就需要提前准备相应的定金、首付款金额。一般定金是5-10万，首付款在当前对未来预期收入不明朗的情况下，建议是每月还款金额在扣除公积金的承担金额后，剩余实际每月还款金额不超过家庭月到手收入的40%。
同时根据不同房屋年限、房屋属性、房屋面积，所可能缴纳契税、个人所得税及土地如让金（当土地性质为“划拨”时，需要缴纳土地出让金。）也有所不同。
1）契税
：一般是房款的1%(面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%)
2）营业税
：房产证未满5年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。
3）个人所得税：
1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
4）交易费：
3元/平方米(但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米)
5）土地出让金
：买方（无论是
成本价
，还是
优惠价
或
标准价
，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳
土地出让金
）
四、收入证明
根据还款金额，提前预知自己的收入（每月实发到手的钱）是否可以覆盖，避免银行不批贷款，最后买卖不成，承担违约责任。
五、中介费砍价
在与业主正式洽谈并签订定金合同前，建议提前和中介砍价，询问中介费可以给到多少。一般中介可以让利2-3个点，即北京这边链家的中介费是2.7%，降低到2.5%或2.4%还是很有可能的。要是房屋金额够大，这零点几就能节省好几万呢。如果中介能松口降价中介费，在要正式签署定金合同或买卖合同时，还可以再根据买卖双方洽谈的价格多少，再向中介“施压”，毕竟中介也不需要到手的鸭子飞了。所以，预估还能降低1-2个点。总之，尽量争取吧。你的一个小努力，将轻松为自己的负债减少几千到几万，何乐而不为呢。
六、其他注意
1.户口保证金
这个会体现在买卖合同里，如购买的房屋涉及户口未迁出，用这个保证金来制约业主，如果不迁出，则这个户口保证金的钱不予以支付。当然，这里的建议是，提高保证金的金额（一般我记得最高是首付款的30%），并且这个保证金的制约权由中介调整到咱们购房者。即，如业主在规定时间内不把户口迁出，则咱们不用再首付款里支付这笔相应户口保证金的钱。这样的操作，就是降低首付款压力。不把钱压在中介，让他们生利息。
2.物业保证金
同户口保证金一样，如果交房后，业主未结清相关物业费等，相关欠费从这个物业保证金扣除，一般压个2-5万就足够了。
3.全额提取公积金
毕竟每月还款后，压力还是很大的，提前了解自己的公积金如何提取出来，缓解资金压力。全额一次性提取公积金，一般是在缴税过户后，向公司人事提交申请，一般会在受理申请的一周左右资金到账（以各地实际情况为准）。
4.发票与收据
务必要求中介提供购房过程中所有涉及中介部分的相应收据、押金等文件。并保留好相应契税发票等文件。
以上，我将签约环节中的各项关注要点及注意事项进行了全面的说明，希望可以帮助到正在购房或是考虑购房的你。也希望自己今年可以顺利的购买到自己满意的房子！
