Kate 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
背景和需求：小夫妻，首套，有户口，两人都在互联网工作（望京片区）。计划买一套小两居，总价435以内（加上中介费等总计450W），首付200万。我们核心考虑的点：1、能保值（方便7-10年后置换）；2、交通便利；学区暂时无强诉求。
我们的疑惑：目前看中了回龙观、东坝、花家地的几套，想请老师帮指导下，更推荐哪块。
回龙观片区：
旗胜家园：保障房、04年房、近地铁、朝南向、有电梯、19/23（层）、总价456（超了预算）；
龙博苑二区：商品房，04年房、近地铁、南向、无地铁，总价408；
东坝片区：
金隅悦和园：保障房、近地铁，南向，带电梯，09年房、总价427；
金隅景和园：保障房、近地铁，北向，带电梯，09年房、总价425；
望京花家地：
花家地西丽：商品房、地铁2公里多，南向、95年的房，总价430；
请问还有其他推荐的片区吗？
回答：
1、这具体的房源我判断不了，不到现场的话看户型图都没用，所以只能是宽泛的说板块和小区。
2、旗胜家园既然知道是保障房那就是自住为主呗，全北京第一个两限房，地段是纯粹的两区交界，质量也普通，自住合适。
龙博苑注意一下噪音就行，其他的没什么，普通小区，这么多年也是跟随大盘不吃亏，当然也占不到什么便宜。
东坝的也差不多这情况，全北京的保障房都是自住为主，回龙观天通苑和东坝草房这些地段儿占到了规模优势，不吃亏，期望值别太高就行。
花家地没有商品房，都是老公房。如果单看保值那当然是望京的了，虽然南部老小区在板块内不占优势，但也比其他板块和大盘强一些。这就看自己能否接受老小区吧，估计这两居也就60平，跟其他几个的面积不好相比吧？
3、具体的还是问当地中介吧，一房一议，几个保障房得看户型朝向什么的，房子是用来住的，同等价位下越宜居的越保值。我没什么推荐的，仅供参考。
二
提问：
请问北京的第一套购房政策会发生变化吗？请问北京的第一套购房政策大概多长时间会调整一次？请问北京的哪些方面会影响第一套购房政策？谢谢。您估计最近两年北京第一套购房政策会发生变化吗？理由是什么？
回答：
1、第一套购房政策发生变化够呛，说放宽二套政策还有可能。这种政策属于行政手段，一般都是在金融手段和财政手段之后。如果调整二套政策，大概率是会在放宽通州限购之后。
2、一套政策自从制定至今的调整都是加紧，没有放松过，跟多长时间无关。
3、最近两年我认为不会发生变化，没必要，北京大概率还不至于衰落到那种程度。第一套买房的多数都是年轻刚需，钱不是太多，除非是小城市或实在太缺钱的，否则犯不上打他们的主意。任何一座城市在调整楼市政策的时候都是鼓励二套购房，那才是改善置换的主力，是相对有钱的群体。
4、总之别太关注首套政策了，短期调整的可能性不大，这是城市限购的底线，得是其他政策放宽后还无效的情况下才会使用。现在看来北京还不至于。
仅供参考。
三
提问：
本人家在南边郊区的，在东城上班，爱人是在西南四环上班。孩子26年上小学，想在西城置办二套。因为老人接送需要小三居，兜里的米只能选择公房社区，总价1400以内。问一下西城兼顾学校通路和社区环境的公房小区有哪些，可以推荐一下吗？
回答：
1、兼顾学校通路和社区环境的公房，那就以月坛为主呗，算最好的学区之一，也大多数都是公房。
2、主要看发改委的几个小区吧，房龄相对是最新的，也就20年左右，最后一批公房了。以3号院5号院等几个院子为代表，央产房社区。不过出房很少，选择余地不大，1400万有可能买到两居室，一般1600万左右的相对多。
3、其他的就看周边吧，都是公房，就是房龄长了，学区都一样，看目标是哪所学校了，2026年有可能恢复单校，至少是派位减少，都相对稳妥了。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公众号，有房产相关问题，点击“免费咨询”私信提问即可。
