Mike 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
我们都是天津的，两个女儿，分别是三年级下学期和一年级下学期。老公今年遴选到**部，单位说能解决一家四口的京户，但分房得等几年（而且估计离单位很远）。我们想转学，如果按照集体户口，应该是西城的广外学区，首付只有300万出头，月供一万五六（我在天津公积金每个月8500，他在北京预期4000多），买房不想入坑，还想离单位学校近，不知道目标如何选择，请章哥指点。
回答：
1、遴选的，等几年就行，那这已经很不错了。这几年的一般都是五环外的房，单价1万多，不贵。
2、什么贷款资格啊？月供1.5万，在北京是首贷吗？或者说在全国范围内没有过住宅类贷款？提醒一下，如果是有几年内分房的预期，不留着首套资格吗？
3、我觉得先问单位是否能直接走政保吧，既然是落了户，又是在广外学区转学，那有可能不用房籍也能解决的。如果是这样的话就没必要在广外买房了，毕竟这会儿溢价正高的时候，居住的性价比相对低。在有政保的情况下转学，买了房也未必发挥出应有的效用。
如果能政保解决，自住的话可以看丰台草桥一带，4号线沿线，大多数商品房都保值不落后，也没溢价。不自住换租的话可以看朝阳的，租金相对更高，能多占点儿学区房的便宜。
4、如果必须买的话那就以牛小周边的为主，比如实验一小广外的。毕竟就近入学是原则，就算过了高峰期这种学区房也相对支撑强。
仅供参考。
二
提问：
昌平的****共有产权房能买吗？我是钱不多的刚需，但过几年得给孩子换学区房，所以得买保值好的新房。主要是同事都说不值得投资，弄的我也纠结，请问您怎么看。我是自住为主，当然升值最好能赢过大盘。
回答：
1、既然能卖就能买啊，正规手续合法交易。不过你这要求有点儿高，公产房不可能满足这么多需求。
2、简单说吧，具体到项目我不熟，没去看过。从性质来说这就是典型的自住型保障住房，房住不炒，公产房从制度上堵死了所有炒房获利的通道。所以还是多关注自住吧，指望着跟政府合伙儿炒房发财不合适。人家的利润已经体现在保留的产权里了，也就是土地利润已经让人家锁定收益了，根本不在乎以后的升值。
另外几年后就得换学区房，几年啊？共产房是有五年锁定期的，再加上建设和拿房本，怎么也得六七年吧，等得及吗？而且出手时按规定也得经过政府批准，以审定的价格卖给同样具备资格的家庭，所以考虑好周期吧。另外也换位思考，假定现在这是一套二手共产房，你愿意出多高的价钱接盘？
3、总之这就是自住为主的产品，别幻想升值太好。这种房的地段儿就普通，好肉谁剁馅儿啊，好地块人家还留着卖高价呢。质量也未必多好，再加上各种限制，绝没有赢过大盘的可能，跟上都可能性不大，能实现居住体验好就算成功了。房住不炒，仅供参考。
三
提问：
我是远郊的，远到从小都不觉得自己是北京人。现在是工作要换到西四环，所以想买套市区的房真正成为北京人。就是家里还没拆迁，所以凑出的买房款太少，目前只是看了海淀前沙涧的，楼龄不老，350万能买到两居室。就是感觉有点儿偏远，会不会保值会差啊？
回答：
1、前沙涧的，也未必保值不好，毕竟是海淀相对价格最低的占坑儿房，在入学高峰期这几年大概率是没风险的。不过这里也有学区溢价，不算高也得10-15%吧，海淀学籍的价值。
过了高峰期看情况吧，如果学区能提升质量就没问题，否则有可能影响到溢价部分。确实是相对偏远，哪个角度都不占优。
2、既然在西四环上班，那没必要非得到北边儿吧，看看石景山的不就得了。都没有溢价，居住的性价比相对高，虽然说占不到学区的便宜但也没什么风险，大多数能做到跟随大盘不吃亏。
再或者干脆看看门头沟的，虽然也算郊区但离市区比较近。上岸地铁附近的梧桐苑就还行，北京第二个限竞房的试点儿，中铁建开发的，比之后的限竞房的质量至少是不弱。而且保值也不错，没落后大盘。房龄也挺新的，十年左右吧。
3、总之房子是用来住的，没必要迷信海淀，尤其在预算不是太高的情况下犯不上硬努着。别到最后折腾了好几年的通勤也没占什么便宜，那就不划算了。
仅供参考。
四
提问：
我是2016年买的通州新建村的回迁房，当时承诺五年拿本，现在都七年了也拿不到。请问您知道卡在哪儿了吗？因为如果现在卖的话感觉不合适，当时是全款，现在算上利息的话几乎没赚钱。我想如果是短期能下本的话我就等等，但不知多长时间。
回答：
1、这我都没法儿回答，有点儿明知故问了。买的时候就知道是小产权吧，正规产权能那么便宜吗？就算当时不知道之后也该明白了，当时通州已经是副中心而且双重限购，那能不限购随便买的房子能是正规产权吗？下房本儿的时候要是没有通州购房资格怎么办手续啊？所以这就甭忽悠我了，谁都心里明白怎么回事儿，根本就没有下正规房本儿的可能。
2、就算是正规的回迁房，交房五年内能拿到房本的也不多。建设时净是违规的地方，拖个十年八年的太正常了，20年的都不算少。
3、总之这就是小产权，如果不服气的话就上建委网站上查查，看能否查到这个项目的手续。查不到就甭惦记了，该卖就卖，不可能短期内下房本。
仅供参考。
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