XiaoMing 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
今年毕业落户北京，预计明年初买房，800首付贷款300之内，纠结公积金用不上的话有些亏。看好的是四号线的玺萌公馆两居室1100w左右。但这地方没学区是个遗憾，可是如果在西城的话就没有这种小区的选择了。请问您怎么看？
回答：
1、公积金就甭纠结了，就算是国管的也得有几年才能贷满呢，等的了吗？房子是用来住的，既然有这么高的首付就先解决自住吧，要不然全家都老得惦记着。二套资格的公积金也就是减少了60万，对于这预算才占比5%，意义不大。
2、草桥不是没学区，学校是有的，在丰台也算不错，只是不好和东西海相比。但既然是刚毕业就没必要准备的太早，西城至少30%的溢价，300多万呢，一下子限制至少8年不划算。房子是用来住的，还是先享受几年再说吧，犯不上刚上班就为了未来的孩子受憋屈。
3、总之我觉得草桥的板块挺好，玺萌公馆的小区也好，除了总价略高，出手时挂牌期长点之外没什么劣势，典型的自住+投资。简单就是这情况。
仅供参考。
二
提问：
本人家庭模式四二一，双方老人分别有东坝朝新嘉园两限房140平，团结湖老公房90平，万寿路老公房80平，另外马连道有一套房产不能上市。我和爱人没有房子。目前考虑老人养老问题，想将房产往一起聚集。
西边关注了首科花园，拿不准出售东坝或团结湖哪套好一些，而且换入至首科花园三居也要增加三百万左右预算。三百多万也差不多在东坝同小区买个一居室了。目前拿不定主意到底是往东聚集还是往西聚集。
回答：
1、往东或往西？这是自己家的事儿吧，外人怎么好建议啊。房子是用来住的，哪儿住着方便住哪儿呗。
2、如果要卖就出手团结湖的吧。本身地段儿挺好，老公房更是确定性的跟随北京大盘，20多年来一直如此，前些年我都拿团结湖当成北京房价的标杆了，最稳定。和东坝的区别只是因为五环外是新区，在新规划的推动下有可能超过大盘，至少也不落后。房产的价值由地段儿决定，自然保留有想象空间的了。
3、往东往西看自己吧，我不好说什么。
仅供参考。
三
提问：
我在通州有一套房子在北小园那边正在出租中，打算出售。一直关注小区价格，但不知道北京以及通州房价总体水平以及未来走势，通州限购政策有没有打开的可能性或者多久后打开。不知道出售的时机怎么判断。谢谢章哥，恳求您的建议。
回答：
1、总体水平挺好的啊，北京和通州没出台任何政策也没下跌什么，就这样儿呗。未来走势，太远的我不知道，只能说在救市的今年没什么下跌的可能，看出台什么政策和手段了。反正北京的筹码有的是，只是不知道用不用，什么时候用。
2、通州也是这情况呗，但别太盼着限购打开了，这里边有个悖论不好解释。之所以限购是因为有潜在价值，不限购的话有可能造成争抢。那如果不限购了怎么说啊？还有潜在价值吗，还有必要争抢吗？所以如果放开限购未必是利好，适当放宽就可以了。
房山前些天出台了点儿政策，据说是其他各区也都在制定之中，如果推出的话也就是这俩月了。但我不觉得通州能全部放开，不是什么好事儿。
3、时机，如果放开就尽快卖呗，有可能在初期有人去抢着接盘。但这种对某个区域或板块的单独争抢从来也没持续过，一般一两个月人们也就想明白了。
仅供参考。
四
提问：
北京有很多回迁房卖不掉，几十万一套都没人买，都是大产权，只是没房本。如果上市将会瞬间冲垮北京房地产市场，房价腰斩都是轻的，膝斩才正常，瞬间回到十多年前房价还没涨的时候。所以一旦房产税开始征收，这些回迁房就都会拿到房本上市。想想上千万套房子冲向市场会是多可怕的后果。
回答：
1、这是说什么呢？做梦呢还是发烧了，不会是吃了什么不消化的东西撑着了吧？
2、还上千万套回迁房，全北京的总人口才2200万，不到1000万个家庭。如果没本的回迁房就上千万套，加上有本的还不得2000万套？还有商品房、老公房和回龙观天通苑这种规模的保障房呢，全加起来还不得3000万套。那北京如果有这么多的房子，房价还有可能这么贵吗？至少房租得降下来吧，毕竟平均每户3套房呢。
3、我告诉你吧，全北京所有的住宅不到800万套，其中老公房、商品房、保障房和回迁安置房各占四分之一。也就是说，全北京的回迁房不超过200万套，其中还没拿到房本的约50万套。还上千万，不够的你给补齐啊？
而且凭什么拿到了房本就卖啊？踏踏实实的收租金不香吗？只有没房的才老意淫把房卖了拿着几百万去嘚瑟呢，而人家有房的就愿意留着怎么了？细水长流挺好的，但这超出你的认知了，甭幻想了。
甭说刚拿房本的了，北京20多年前的回迁房有的是，原住民大多数都保持在70%以上。告诉你吧，北京普通小区的年换手率才2%，那50万套的每年才1万套，能冲击个P的市场。
这还是换手率，挂牌率更低，才1%多点儿，随便打开个回迁房小区吧。亦庄的南海家园规模大，接近2万套呢，看看有多少要卖房的？七个里全加上才162套，肯定不到1%，你觉得这162套能冲击亦庄的房价吗？还腰斩膝斩，您倒没说做足疗，那摸的更低。
4、得了就这样儿吧，我也犯不上跟你掰扯。理解你的心情，买不起北京的房子都急的胡思乱想了。我觉得你憋在北京屈才了，要不然南下去广东吧，比如深圳珠海东莞什么的，那儿的回迁房市场占的比重大，拆迁户们个个都是土豪。可以去诅咒他们房价崩盘，这样挨揍能更痛快些，痛并快乐着。
仅供参考。
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