Adam 一波未平，一波又起
有朋友说贵阳公积金管理中心发了个通知，让我给分析分析。
不看不知道，一看……也没有吓一跳。大势之下，情理之中的跟进政策吧。
今天就简短的分析一下这个通知的内容，以及可能带来的影响。
首先，截取里面的主要内容。
根据《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）和贵州省住房和城乡建设厅《关于进一步加强住房公积金流动性风险管控工作的通知》（黔建房资监字〔2021〕20号）要求，结合贵阳市实际，制定本办法。
分析：
重点是根据《关于进一步加强住房公积金流动性风险管控工作的通知》的要求，来制定本办法。这个通知的出台，背后还是银行的两条红线政策。
本办法所称住房公积金流动性风险，包括流动性不足和过剩风险，指标为住房公积金个人贷款率（住房公积金个人贷款余额占住房公积金缴存余额的比率，以下简称“个贷率”）超过或不足一定百分比。
分析：
公积金相关政策的调整，主要就看“个贷率”的指标。个贷率的高低，体现了公积金流动性风险的情况。
通过对住房公积金个贷率、现金净流量等指标的综合分析和对住房公积金使用供需趋势研判，建立流动性风险防控机制，设立三个级别风险响应措施，分别对应流动性过剩、流动性适中、流动性不足，根据相应级别对现行住房公积金使用政策做适当调整。当个贷率连续三个月以上（含三个月）满足风险等级条件，可启动相应的响应措施。
分析：
以“个贷率”的指标，确定三个等级的应对措施，其实就是三种政策。但是启动条件是需要个贷率连续三个月（含三个月）满足条件，才启动相应政策。
个贷率低于85%为一级响应，属于流动性过剩，实施积极宽松的住房公积金贷款，加大对购房缴存职工的支持力度。启动一级响应级别，可采取以下政策调控措施：
住房公积金贷款额度=〔贷款职工（夫妻）月缴存基数×12×还贷能力系数（30%）×贷款年限+贷款职工（夫妻）缴存余额×5〕×1.1倍，缴存余额不足3万元的，按3万元计算。
分析：
个贷率85%就代表了放款不多，资金比较宽裕。采取的政策是宽松、积极的，促进公积金贷款，职工贷款额度也相应是比较宽松的状态。
个贷率在85%（含）—95%之间为二级响应，实施稳健的住房公积金使用政策。启动二级响应级别，可采取以下政策调控措施：
住房公积金贷款额度计算公式调整为：住房公积金贷款额度=贷款职工（夫妻）月缴存基数×12×还贷能力系数（30%）×贷款年限+贷款职工（夫妻）缴存余额×5，缴存余额不足3万元的，按3万元计算。
申请住房公积金二套房贷款需结清首套住房公积金贷款满十二个月以上。
分析：
个贷率在85%（含）—95%之间，是二级响应状态。额度会比上面的一级响应状态有所减少，1倍和1.1倍的区别。但重点是申请公积金二套房贷款，需要结清首套房公积金贷款满十二个月以上。
目前贵阳执行的政策是《筑公积金通字〔2019〕127号》贷款规定，即缴存职工家庭结清首套住房公积金贷款后，即可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房。不用等待十二个月。
值得注意的是，二级响应状态并没有针对贷款首付比例做相关规定。
个贷率在95%（含）以上，设为流动性三级响应，实施适度收紧的住房公积金使用政策。启动三级响应级别时，可采取以下政策调控措施：
住房公积金贷款额度计算公式调整为：住房公积金贷款额度=贷款职工（夫妻）月缴存基数×12×还贷能力系数（30%）×贷款年限+贷款职工（夫妻）缴存余额×5；
住房公积金二套房贷款需结清首套住房公积金贷款满十二个月以上，首付比例提高为40%，利率上浮10%；
两次公积金贷款累计贷款额度不超过规定限额；暂停受理异地贷款业务；控制“商转公”规模，或暂停受理“商转公”业务；
分析：
个贷率在95%（含）以上时， 达到三级响应状态。这时候公积金贷款相关政策全面收紧，除了和二级响应状态一样的“住房公积金二套房贷款需结清首套住房公积金贷款满十二个月以上”外，更增加了“首付比例提高为40%，利率上浮10%”的直接金融调控，更有可能出台停止“商转公”的业务。说白了，就是公积金里面的资金紧张了。
通过以上几个核心条款的分析，我们可以得到的推论是：
1、个贷率是贵阳未来公积金贷款相关政策的风向标，
个贷率越高，公积金贷款政策就会越严格。对买房人而言，公积金贷款就会越难
（首付提高、利率提高、“商转公”受限制）。
2、目前这个文件只是一个“公开征求意见的通知”，并不是直接下发的文件，
所以还没有开始执行。
但是征求意见你懂的嘛，基本上就代表就按这个来了。
3、出台这个文件的时间很有意思，其实我们可以联想到之前针对银行的两条红线政策。可以说，
现在是从中央到地方都在非常努力地去杠杆、去债务。
联想到最近苏宁易购、海航、华夏幸福等等新闻主角，金融的系统性风险必然是需要严防死守的。
4、文件什么时候实施？实施后根据哪一级响应状态来执行？目前都是个谜。找到了贵阳市公积金2020年的工作总结，其中提到“2020年1~11月，中心个人住房贷款率已达97.80%，较2019年末全国水平高出12.32个百分点。截至11月末，贷款发放总额473.59亿元，同比增长16.33%；贷款余额289.99亿元。”
如果根据这个个贷率指标，那就是直接进入三级响应状态，也就是公积金贷款政策全面收紧的状态。
不过现在已经是2021年的3月份，现在的个贷率我们还不知道，会使用什么政策也是未知数
，现在大家不用太过紧张。
5、联系到银行的商业按揭贷款已经全面收紧，成都等城市的商业按揭贷款甚至加点到了6%以上的超高利率，贵阳的银行商业按揭贷款也在持续跟进中。
公积金贷款政策的跟进，我想肯定会是一个大概率事件
。买房人现在不用太过紧张，不代表对此事不重视。
6、房价会怎么走？现在还该不该买房？说真的我也不知道，
但可以肯定的是金融端（无论是商贷还是公积金贷款）的收紧，必然会影响很大一部分购房者的购房能力（特别是刚需客户）
。至于改善的客户，如果利率很高、放款周期又很长，不妨淡定下来再观察观察吧。
7、通过对贵阳新房库存的调查，建议现在供应端也应该开始加强管控。比如在发证上，
是不是可以严格执行或提高预售证发放的条件，减少市场短期内的巨量供应，匹配需求端的缩减
。否则，整个贵阳楼市的供需很难平衡。
以上，是对公积金“新政”的一些简单分析。
希望对大家有所帮助。
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