小智 原创 2016-06-13 燕赤霞 郑州地产
“高大上”、“国际范”，这已经成为了港区的标签，更甚者说，未来郑州边上会出现一个新“郑州”，那就是航空港区，高大上的程度已经上升到城市的级别，足以看出政府对她的偏爱，所以，开发商们也纷纷来抢滩这块宝地，万科、永威、正弘、豫发、名门、中建，和昌在港区均有项目，绿地和康桥也要挺进港区。
2013、2014年应该是港区投资热潮最盛的时候，从2015年下半年到2016年，港区整体的趋势是稳中有降。今天我们再来探一探高大上的航空港区，看看第一波热潮渐渐散去，被偏爱的港区还真的有恃无恐吗?
一、港区的明天，也是一场赌局
整个航空港区是万三公路、郑民高速、京港澳高速、炎黄大道的围合区域，总占地415平方公里，是中国首个国家级航空港经济综合实验区。港区分为“一核三区”，一核是以机场为中心的空港核心区，三区包括包括北部的城市综合服务区(以下简称北港)、东部的临港型商展交易区(以下简称东港)和南部高端制造业集聚区(以下简称南港)。港区占地多大可能你还没啥概念，以下数据更直观。
港区未来配套设施规划：
5个商业中心
40家医院
19座公园42所学校用地(包括小学、初中、高中)
2个区级体育中心(北港、南港各有一个)
……
1条铁路，4条地铁：郑机城际铁路(已通车)、地铁2、3、12、17号线，其中2号线预计2016年建成使用，主要站点：郑港三路、郑港四街。
未来商业规划↓↓↓
未来公园分布↓↓↓
不愧为“国家战略”级别的，看以上规划的数据，未来的港区完全可以以一个“城市”来衡量，无论是在行政级别上还是政策支持力度上，在郑州市场都是无可比拟的。没有真正踏入港区之前，看这些规划，真的很美好，身临其境之后，有一种虚无缥缈的感觉，空地多、工地多，从规划到落地，这中间必定要经历一个很长的过程，当然也会有很多不确定因素。
虽然背靠着政府这棵“大树”，港区也是在下着一盘大棋，港区当然有未来，只是时间长短问题，当大家都在高喊着“十年前错过了郑东新区，十年后怎能再错过航空港区?”的时候，其实也是在跟时间赌一个美好预期而已。
二、港区楼盘分析
目前港区的住宅项目大大小小有20多个，分别分布在北港、中港(机场附近)和南港区域。
以下为各个区域代表性楼盘：
北港：正弘中央公园、万科美景魅力之城，永威南越、豫发大运城、中建森林上郡、裕鸿世界港、名门郡景(已售完)，康桥的项目在北港的西边，靠近薛店，还未入世。
中港：蓝天商务花园、润丰悦尚、空港上院。
南港：和昌盛世城邦、绿地香湖湾、富田兴和苑。
中港区域离机场和富士康很近，不管是投资还是自住，都不太推荐中港区域的楼盘，周边环境太过嘈，目前中港区域小开发商较多，无大开发商。
北港区域，是港区未来的一个核心居住区，学校、公园、商场、酒店也都是在这边，这里是港区规划先行的区域，因为离郑州主城区近、离机场远，是目前港区相对比较好的位置，地块也基本被瓜分完，新进来的开发商只能买别的开发商的地，或者往南走。
南港区域，是未来的高端制造业集聚区，并且位置太靠南，基础配套落后于北港区域，还处于房地产开发的起步阶段。所以港区置业或者投资，我们比较推荐的还是北港区域。
1、正弘中央公园
正弘是比较早进入港区的开发商，拿地比较多，并且位置都不错，正弘中央公园的位置应该是整个港区最好的位置。项目位于郑港三路与郑港四街交汇处，占地1600亩，包括360亩的中央湖景公园(已建好)，市政公园、正弘代建，正弘的地块围绕着公园呈圆状。
正弘中央公园有几个亮点：
1、360亩中央公园，业主私享，环境好。
2、紧临2号线地铁口(港三街站)和轻轨站，郑港三街站的几个地铁口全部在正弘的地块里，在港区交通真的是太重要了。
3、项目配建有酒店和商业配套，体量都不小。
正弘中央公园是赶上了港区的第一波热潮，那时形势也比较好，2013年年底一期开盘售罄，购房者以港区本地人为主，一期快要交房;2015年二期开盘卖得也不错，均价6300元/㎡，价格比一期便宜，也比周边的便宜，现在也已售罄;目前在推的是三期地块，主要户型有：84㎡、89㎡、117㎡、120㎡、122㎡、127㎡的三房，140㎡的四房，户型跟一期、二期没多大区别。现在处于前期蓄客阶段，开盘时间在9月份以后了。
2、万科美景魅力之城
项目位于郑港二街郑港三路交汇处，在正弘中央公园的西边，总占地近500亩，距离地铁口也比较近。因为是精装修，万科的价格也成为了港区的“领头羊”，是港区房价“7”字头第一人，一期开盘高层均价7000元/㎡，二期高层均价7200元/㎡。一、二期基本没有房源，现在在售三期，主推户型为89㎡和115㎡的三房，万科的户型一直做得不错，三期的户型也是沿袭万科以往的设计，力争做到三开间朝南。现在形势比较好，三期的价格也涨了不少，高层价格7400-7800元/㎡。
万科美景魅力之城的优势：
1、万科品牌+精装修+万科物业的优势，开发模式成熟，这些都是港区其他项目无法比肩的。
2、位置不错，距离地铁口较近。
3、优势说再多还是只有一个，因为他是万科、万科、万科!万科也相当自信，在港区完全是王的姿态!
3、永威南樾
这是永威在港区开发的第一个项目，位于郑港四路和郑港四街交汇处，总占地约260亩，一期102亩，地块是从旁边的豫发手里买过来的，是原来白鹭园规划的地块。因为豫发和正弘都是最早进驻港区的，拿地比较多，北港目前也基本没有空地，想要再进驻北港的开发商，只能从他们手里买地，看来豫发也是个财大气粗的主，卖地又赚不少。
永威南樾二期将要启动，一期剩余房源不太多，目前均价6800元/㎡，永威也算是本土的品质房企，相比较正弘，大家是更看好永威的，建材、景观和物业都被大家称道，这些都是优势，但是个人觉得永威南樾的户型却没有想象那般好，后来才知道永威买下这块地的时候，豫发已经开始盖楼了，所以前期户型什么的都是豫发设计的。建材方面跟永威其他的项目差不多，蒂森克虏伯电梯、三层断桥铝中空玻璃、指纹密码锁等。
永威南樾的优势：
1、永威的品牌和品质，永威城近期出现了小维权，这也是对永威的一个考验。
2、距离郑港四街地铁口非常近。
劣势：
1、户型一般，价格略高。
2、从豫发手里买地，中间有没有一些不确定的因素，比如合同是跟谁签?建议买房的时候问清楚。
4、豫发大运城
豫发这个开发商应该是比较低调，听得比较少，但是他的实力也是不容小觑的，从他拿那么多地就能看出来，郑港二路与郑港三路之间大片地都是豫发的，基本也都是沿地铁线的。而且豫发很早就进入了海南市场，开发了五指山项目。
豫发大运城位于郑港三街与盛锦路交汇处，包含白鹭园、国园、蓝山公馆，还有南边的锦荣悦汇城，离住宅区域有一段距离。白鹭园已售罄，预计6月底交房，现在在售的国园和蓝山公馆，容积率都在2以下，国园是洋房+小高层的产品，偏中式风格，从案名也能看出来;蓝山公馆是以洋房为主，只有5栋小高层，英伦风格，国园和蓝山公馆的户型设计均比白鹭园的有所升级。国园的位置更靠北一些，蓝山公馆靠南，相对来说，国园的位置更好一些，离地铁口更近，蓝河公园也近。
国园鸟瞰图↓↓↓
豫发大运城优势：
1、离地铁口近。
2、豫发不缺钱，不用担心资金的问题。
劣势：
1、豫发品牌一般，住宅开发经验不多，目前也没有已交房的项目，可以关注下6月底交房的白鹭园，路过看到小区的景观绿化做的不错。
2、洋房做得还可以，但是高层在周边的竞争优势不明显。
5、中建森林上郡
相比较北港的其他项目，中建森林上郡真的是有一点尴尬。一是位置尴尬，项目位于郑港一路和郑港二街的交汇处，但是离地铁口太远;二是产品尴尬，森林上郡的产品是这几个项目里最最刚需的，一期住宅有6栋高层，7栋洋房，其中高层是33层，2梯6户，面积都在90㎡以下;三是价格尴尬，中建森林上郡3月份开过一次盘，高层均价6200元/㎡，洋房8500元/㎡，之前高层对外释放的是5500元/㎡，中建也因此流失了一大部分客户，一期开盘的情况不太理想。
但是中建森林上郡还是有亮点的：
1、北靠张庄万亩森林公园，这是个优势。
2、洋房整体抬高四米，做了个类似围墙的东西，洋房的私密性更强一些，这算是一个创新吧。
3、施工是中建的队伍，房屋质量应该是有保障;但是中建作为国企，还没有品牌优势，处在一个大家认识了解的尴尬阶段。
目前南港区域主要楼盘：
1、和昌盛世城邦：位于郑州航空港区新港十一路与航兴路交叉口，体量巨大，占地4000亩，周边有梅河公园、苑陵故城、园博园近在咫尺，梅河、晴空明渠、南水北调，虽然环境很好，但依然不推荐此项目，距离机场较近，地铁更不用想了，在市区工作的人可以不用考虑了，这是为港区的未来开发的，南港的未来不知道还要等多久?
2、绿地香湖湾目前没有具体信息，暂不评述。
再回到文章开头的问题，被偏爱的航空港区真的有恃无恐吗?这其中一大部分还是政府说了算，剩下的就看港区自己的“造化”了。
目前港区的项目应该是处于供大于求的，虽然未来的港区有高大上、国际范、规划美好等优势，但终究抵不过一个“远”字，郑州主城区的刚需很难外溢到港区，郑州的刚需也不用考虑，但是只要你愿意赌港区有个美好的明天，投资可以考虑的，首先推荐北港核心居住区。
现在港区发展关键的问题是人口导入，因为只有人气起来了，那些美好的规划才能从纸上走到地上!
